在小区住的朋友，多半都为物业费犯过愁。

每月交的钱，到底对应什么服务。为什么别人小区1块钱能享受到一级服务，你家小区2块钱却连垃圾都没人及时清。很多人稀里糊涂交了好几年钱，根本不知道国家对物业费有明确的收费标准和服务要求。今天就把一级收费1元/平的硬性标准拆解开，让你一眼看懂自己的钱花得值不值，再也不当冤大头。

很多业主交物业费全凭物业通知。物业说交多少就交多少。物业说按一级标准收就信以为真。业主不了解服务对标细则。不核查收费备案资质。很容易多花冤枉钱。本文所有内容依据国家物业服务管理规范编写。无夸大表述。无虚假信息。全是可直接对照自查的实操干货。看完就能用在自家小区维权场景里。

一、物业费不是乱定价 国家有明确等级标准

很多业主以为物业费是物业公司想定多少就定多少，其实不是。

国家有《物业服务收费管理办法》，各地也会根据这个办法，制定本地的《物业服务等级标准》。

物业费定价要走正规流程。物业公司要先拟定服务方案和收费标准。再向属地价格主管部门和住建部门提交备案材料。备案通过后，才能按照核定标准向业主收费。未备案的收费标准，不具备合法效力。业主有权拒绝缴纳违规溢价部分。

物业私自涨价属于违规行为。未经过业主大会同意。未完成主管部门备案。任何单方面上调物业费的行为。业主都可以提出异议。拒绝执行涨价后的收费标准。物业不得以停水停电方式逼迫业主缴费。这类行为违反物业管理条例。业主可直接投诉维权。

物业费和服务等级直接挂钩。

通常分为一级、二级、三级、四级四个等级。

等级越高，收费越高。对应的服务标准也越严格。

四级为基础服务等级，收费标准最低。一级为高端服务等级，收费标准最高。不同等级的服务内容，有明确的量化指标区分。不存在模糊界定的空间。

不同等级的服务差距十分明显。四级物业只保障基础安保和清洁。一级物业覆盖全场景精细化服务。从门岗值守到设施养护。从绿化打理到应急维修。每一项都有明确的次数和质量要求。收费高低和服务投入直接挂钩。一级1元/平的基准价。对应远高于其他等级的人力和物资成本。

一级收费是最高等级的服务。

全国多数城市的基准价在1元/平方米/月左右。

这个价格不是随便定的。背后有一整套必须满足的硬性服务指标。

达不到这些指标，物业公司就没资格按一级标准收费。

部分城市会结合本地经济水平，微调收费上下限。但浮动区间不会过大。核心服务要求全部参照国家统一指导标准执行。

一线核心城市的一级物业费会略高。二三线及以下城市基本贴合1元/平基准。业主可以查询本地住建部门发布的物业收费指导价。对比自家小区的收费标准。超出指导价范围且无合理备案的。均属于违规收费。

业主有权知晓小区对应的物业等级。

购房合同里会标注前期物业服务等级。小区成立业委会后，签订的物业服务合同也会明确等级。业主可以随时向物业索要合同原件核对。物业拒绝提供的，属于违规行为。业主可直接向监管部门反馈。

新房交房初期执行前期物业合同。业委会成立后可重新签订服务合同。重新约定服务等级和收费标准。业主全程拥有知情权和监督权。物业不得隐瞒合同关键条款。不得用模糊表述混淆服务等级。

二、一级收费1元/平 到底该享受哪些服务

国家对一级物业服务的要求，细到门岗值守次数、楼道清洁频率、绿植修剪周期。

我们从最核心的几个方面讲清楚。每一项都有量化标准，业主可逐条对照自查。

1. 基础安保：24小时有人守 外来人员必登记

门岗管理：小区主出入口必须24小时有人值班。每天不少于12小时立岗。外来人员、车辆进入小区，必须询问登记。快递、外卖等人员也要做好信息记录。放行前需联系业主确认。陌生人员无正当理由，禁止进入小区。门岗值班人员不得脱岗、睡岗、玩手机怠工。

门岗立岗有规范形象要求。着装统一。站姿标准。文明用语接待访客。出现值班人员闲聊。长时间离岗。做与工作无关事项。均属于服务不达标。

巡逻频次：保安人员每天巡逻次数不少于8次。重点检查小区主干道、单元门、停车场、消防通道。夜间巡逻次数不能少于3次。每次巡逻都要有记录可查。记录要标注巡逻时间、巡逻人员、巡查区域、异常情况。巡逻记录需按月整理存档，业主可申请查阅。

夜间巡逻要配备照明和对讲设备。重点排查安全隐患。发现陌生逗留人员及时问询。巡逻记录不得补填造假。业主申请查阅遭拒的。可判定安保服务不达标。

技防设施：小区出入口、单元门、电梯、停车场等关键位置，必须安装高清监控。监控设备24小时运行。保存时间不少于30天。一旦发生丢车、盗窃等事件，能调取出完整录像。监控出现故障，物业要在24小时内维修更换。小区周界要安装防范设施，防止外来人员随意翻越。

监控画面要清晰可辨。覆盖小区所有公共重点区域。无监控死角。监控存储时长不足。画面模糊无法识别。故障长期不维修。均不符合一级服务标准。

门禁管理：单元门禁要保持正常闭合状态。业主刷卡或密码通行。门禁损坏后，维修人员要在12小时内到场处理。物业要定期维护门禁系统，杜绝门禁长期失灵无人管的情况。

单元门禁是小区安全第一道防线。长期敞开失效。会给业主带来财产和人身安全风险。一级物业必须保障门禁系统全天候正常运行。

2. 清洁卫生：楼道每天扫 垃圾日产日清

公共区域清洁：小区主干道、广场、停车场等公共区域，每天清扫2次。全天保洁。楼道地面、扶手每天清扫1次。每周拖洗1次。楼梯间的窗户、墙面，每月清洁1次。楼道内无杂物堆放、无污渍、无小广告。公共楼梯转角、消防栓背面等死角，也要清理到位。

楼道扶手无积灰。地面无纸屑污渍。墙面无乱贴小广告。是一级物业清洁的基础要求。清洁人员要按规定频次作业。不得减少清扫次数。不得遗漏卫生死角。

垃圾处理：生活垃圾每天清运2次。垃圾桶、垃圾房每天清洁1次。每周消毒1次。做到无异味、无垃圾满溢。装修垃圾要设置专用堆放点。每周至少清运1次。垃圾桶要分类摆放，完好无破损。垃圾房要密闭管理，防止蚊虫滋生、污水外流。

垃圾桶满溢不及时清理。垃圾房散发刺鼻异味。装修垃圾长期堆积不清运。均属于清洁服务不达标。业主可拍照留存证据。

排水设施：小区内的化粪池、排水沟、雨水井，每季度检查1次。每年清掏1次。确保排水通畅，无堵塞、无外溢。雨季来临前，要重点疏通排水系统。避免出现路面积水、地下室倒灌问题。发现排水设施损坏，要及时维修更换。

化粪池堵塞外溢。排水沟积水发臭。是一级物业绝对不允许出现的问题。定期清掏和检修是硬性要求。物业不得推诿拖延。

公共卫生间：小区配套公共卫生间，每小时保洁1次。保持地面干燥、洁具干净。配备洗手液、卫生纸。定期消毒除味，给业主干净的使用体验。

无配套公共卫生间的小区。此项不作要求。有配套卫生间的小区。必须执行一小时一保洁标准。

3. 绿化养护：草坪常绿 花木定期修剪

草坪养护：草坪生长季节每月修剪1-2次。及时清除杂草。杂草面积不超过5%。定期施肥、浇水。保持草坪平整、常绿。草坪高度控制在标准范围内。无斑秃、无枯黄、无大面积病虫害。雨雪天气后，及时清理草坪积水。

草坪杂草过多。斑秃枯黄不补植。病虫害蔓延不治理。均未达到一级绿化标准。绿化养护要根据季节调整方案。保证四季景观效果。

绿植养护：树木、灌木每年修剪不少于2次。及时清除枯枝、死树。根据季节做好病虫害防治。开花植物要保证花期有花、花色鲜艳。高大树木要做支撑固定，防止倒伏伤人。绿植施肥选用无害肥料，不影响小区空气质量。

树木枯枝坠落。灌木杂乱无章。开花植物长期无花。都是绿化服务不到位的表现。一级物业要安排专业养护人员作业。

景观维护：水池、喷泉等水景设施每周清洁1次。保持水质清澈，无杂物、无异味。园林小品、景观灯每月检查1次。确保完好无损。景观区域无垃圾、无杂草。绿化围栏、园林摆件完好无破损。根据季节更换时令花卉，提升小区景观效果。

水景浑浊发臭。景观设施破损。园林小品缺失。均不符合一级服务要求。景观区域要保持整洁美观。提升小区整体居住品质。

绿化巡查：物业安排专人每日巡查绿化区域。发现绿植枯萎、病虫害、设施损坏，立即处理。业主反馈绿化问题，要在24小时内响应处置。

业主提出的绿化整改诉求。一级物业必须快速响应。不拖延。不敷衍。整改后及时反馈业主。

4. 设施维护：电梯定期检 路灯全点亮

电梯管理：电梯必须由有资质的专业公司维护。每月保养1次。每年做1次安全检测。电梯内要张贴年检合格标志。出现故障，维修人员必须在30分钟内到达现场。电梯内紧急呼叫装置保持畅通。困人事件发生后，要在15分钟内开展救援。电梯轿厢每日清洁，定期消毒。

电梯无年检标志。紧急呼叫无人应答。困人救援不及时。均属于重大服务漏洞。违反一级物业硬性要求。同时存在严重安全隐患。

公共照明：小区路灯、楼道灯完好率要达到95%以上。损坏的灯具必须在24小时内修复。楼道灯要采用节能声控或光控开关。避免长明灯。小区主干道、广场照明无死角。夜间照明亮度符合安全通行标准。照明线路定期检查，杜绝漏电隐患。

楼道灯大面积不亮。路灯损坏长期不换。夜间小区漆黑一片。业主出行存在安全风险。这类情况绝对不允许出现在一级物业服务小区。

设施检修：健身器材、儿童游乐设施每周检查1次。发现损坏立即修复。消防设施每月检查1次。确保灭火器有效、消防栓水压正常。消防通道保持畅通，开云官方体育app官网无车辆、杂物占用。供水、供电、供暖公共设施，定期巡检维护。出现故障快速抢修，减少对业主生活的影响。

公共设施破损不维修。消防通道堵塞。消防设施过期失效。不仅违反一级服务标准。还违反消防安全相关法规。业主可直接向消防部门投诉。

公共墙体：小区楼栋外墙、公共墙面定期检查。发现墙皮脱落、瓷砖开裂，及时维修。单元门厅、走廊墙面保持干净整洁，无破损掉皮。

外墙脱落存在高空坠物风险。一级物业要定期排查隐患。及时修缮维护。保障业主出行安全。

三、遇到物业不达标 这几招帮你维权

对照上面的标准，如果你发现小区的服务水平根本达不到一级标准，但物业还是按1元/平收费，别忍气吞声。可以用以下方式维权。所有步骤均合法合规，不会给自身带来风险。

1. 先收集证据 有理有据

用手机拍照、录像。比如拍到保安不在岗、垃圾堆积、路灯损坏等场景。拍摄时记录清晰的环境画面，保留原始素材不剪辑。

记录时间、地点、事件。最好能和其他业主一起收集证据，形成证据链。多位业主的同步举证，更具说服力。

保存好物业费缴费记录、物业服务合同等书面材料。缴费发票、转账记录、合同原件，都要妥善保管。这些是证明缴费标准和服务约定的关键凭证。

拍摄视频要保留时间水印。照片拍摄要包含小区标志性建筑。证明问题发生在自家小区。原始素材不要删除。不要修图剪辑。保证证据真实性。

整理证据台账。把所有证据按时间顺序分类。标注对应的服务不达标项目。对照一级物业硬性标准，标注违规条款。形成完整的举证材料，方便后续维权使用。

证据台账越清晰。后续协商投诉越顺利。物业无法抵赖不达标问题。监管部门也能快速判定责任。

2. 跟物业协商 要求整改

先和物业经理沟通。拿出证据，指出服务不到位的地方。要求限期整改。明确告知物业，不达标就不该按一级标准收费。

可以要求物业提供服务记录。比如保安巡逻签到表、电梯保养记录等。如果物业拿不出来，就说明他们没按标准执行。

协商时做书面沟通记录。双方签字确认。约定整改完成时间。到期后再次核查服务情况。整改到位后，再按标准缴纳物业费。整改不到位，可协商减免部分费用。

协商时态度理性。只讲事实和标准。不发生争吵冲突。书面记录要写清整改事项和时限。双方签字留存。作为后续维权依据。

3. 成立业主委员会 集体维权

联合其他业主，成立业主委员会。业委会是代表业主利益的合法组织。有权监督物业服务。甚至可以解聘不合格的物业公司。

业委会可以要求物业公开收支明细。看看物业费到底花在了哪里。有没有挪用、侵占的情况。物业费收支要每半年向全体业主公示。接受业主监督。

业委会可组织业主打分测评物业。测评结果不达标，向物业发出整改通知。多次整改无效，启动解聘程序，重新选聘合规物业公司。

单个业主维权力量薄弱。业委会代表全体业主。话语权更强。能有效约束物业行为。

4. 向相关部门投诉

如果物业拒不整改，可以向当地的住建部门、市场监管部门投诉。这些部门有权对物业公司进行检查、处罚。

住建部门负责监管物业服务质量。核查服务等级与收费是否匹配。市场监管部门负责核查收费是否备案合规。查处乱收费、高收费行为。

也可以拨打12345市民热线。把问题反映上去，会有专人跟进处理。投诉时说明小区名称、物业名称、具体不达标问题、举证情况。留下联系方式，等待部门反馈处理结果。

投诉后保留工单编号。方便查询处理进度。部门受理后会实地核查。确认物业不达标会下达整改通知书。逾期不改的会进行行政处罚。

5. 法律途径 拒绝不合理收费

如果以上方法都没用，可以通过法律途径解决。向法院起诉，要求物业退还多收的物业费。或者赔偿损失。

注意，不要直接拒交物业费。这样可能会被物业反告。正确的做法是，先按标准交费用，再通过合法途径追讨多收的部分。

起诉时提交整理好的证据材料。请求法院判定物业收费与服务不匹配。要求退还违规收取的溢价物业费。法院判决后，物业必须履行赔付义务。

诉讼是最终维权手段。证据充分的情况下。业主胜诉概率极高。物业不仅要退还多收费用。还要承担诉讼相关费用。

四、交物业费前 先做这几件事

为了避免交冤枉钱，大家在交物业费之前，最好先做这几件事。每一步都能帮你守住自身权益。

1. 核对物业服务等级

查看购房合同或物业服务合同。上面会明确写着小区的物业服务等级和收费标准。如果合同写的是二级服务，但物业按一级收费，这就是违规。

确认合同标注的等级后，对照本文一级服务标准自查。服务不达标，及时和物业沟通。拒绝为未达标服务买单。

合同是维权核心依据。一切以书面合同约定为准。口头承诺不具备法律效力。

2. 检查物业资质

要求物业公司出示《物业服务企业资质证书》。不同等级的服务，需要对应等级的资质。没有资质的物业公司，根本没资格提供服务。

查看证书有效期。过期未续期的资质，等同于无效资质。核对证书上的公司名称，和实际服务物业名称一致。资质信息可在住建部门官网查询真伪。

无资质或资质过期的物业。提供的一级服务均为违规。业主可直接投诉。

3. 查看收费备案文件

正规的物业费收费标准，必须到当地的发改部门或住建部门备案。可以要求物业出示备案文件。确认收费标准是经过官方认可的。

备案文件上会标注收费等级、收费标准、备案时间、备案部门。无备案文件的收费，属于违规收费。业主可拒绝缴纳，并向监管部门举报。

备案文件是合法收费的凭证。物业无法提供的。收费行为不受法律保护。

4. 参与业主监督

积极参加业主大会，对物业服务提出意见和建议。不要觉得事不关己。小区的环境和服务，和每一位业主的生活质量都息息相关。

加入业主沟通群。及时共享物业服务问题。集体监督物业整改。主动查阅物业公示的服务记录、收支明细。发现问题及时提出，督促物业快速整改。

业主共同监督。能倒逼物业提升服务质量。避免物业敷衍了事。保障全体业主的切身利益。

五、业主高频疑问解答

一级物业和二级物业的核心差别在哪。一级服务全维度量化达标。二级服务在频次和标准上有所降低。比如巡逻次数减少。清洁频次降低。设施检修周期拉长。收费也对应下调。

物业以成本上涨为由涨价合法吗。只有完成备案流程。经业主大会同意。才属于合法涨价。单方面口头通知涨价。业主可拒绝缴纳。

空置房能不能减免物业费。各地政策不同。部分城市允许空置房按比例减免。业主可咨询本地住建部门。提交申请材料。按规定办理减免。

物业不达标能不能拒交全部物业费。不建议直接拒交。可协商减免部分费用。走合法维权路径。避免陷入法律纠纷。

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